商场：供销稳步回落

    与住宅的走势相反，商场近几年的供销呈现明显下跌趋势。

    2004年～2006年间全市商场年供应量均在30万平方米以上，其中2005年达40万平方米，而2007、2008年，年供应量则跌到20～30万平方米之间，2009年前5个月的供应量仅为7.3万平方米，按这一趋势计算，全年供应量将不到18万平方米。

    销售情况也是如此，2004年的年销售总量42.8万平方米，此后稳步下行，到2008年年销量仅为17.2万平方米。而2009年根据前5个月的销售情况全年销售会有所上升，达到24万平方米。总体看，销售与供给的趋势基本保持了一致。

    分区来看，岛内思明、湖里两区及岛外的海沧区供销下降趋势明显，尤其是思明区，2006年～2008年年供给分别为18.2万、13.6万和7万平方米，销售量则为18.7万、18.6万和7.3万平方米。余下岛外三个区发展则各不相同，集美、同安两区供给有偶然性，并不稳定，但销售却同样呈现出下滑态势；惟一一个商场供给、销售都呈现上升态势的区域是翔安，2006年～2008年商场年供给分别为0.1万、1.5万和4.4万平方米，呈爆发式发展，而这三年的销售则为0.2万、0.8万、1万平方米，虽然快速增长，但仍然明显低于供应量的增速。

    分析：全市商铺主要供应量集中在岛内，尤其是思明区。在“持有型物业”逐步成为商场运营主流方式之后，思明区以及岛外发展较早的海沧区，商铺的供给、销售都呈现下降趋势。

    岛内外的商业呈现不均衡状态，2006年岛外供应量不足岛内一半，随着近年来政府大力发展岛外，2008年翔安区的商铺供应量已经接近湖里区。

    写字楼：供应增长，销售平稳

    厦门写字楼的供应量近几年有明显上升趋势，销售则保持稳定，不过2008年特殊年份导致了一个特殊增长期。

    2004年～2008年，全市写字楼的供应量逐年快速增长，2004年仅为2.1万平方米，2005年、2006年，则达到10.1万平方米和15.2万平方米，2007年、2008年，更是提升到42.1万平方米、35万平方米。销售方面，从2004到2007年，基本保持在10多万平方米的销售量，相当平稳，只有2008年提升到22万平方米。根据今年前5个月的销售情况，今年全年很可能也将恢复到15万平方米。就这一数据来看，以2006年为分水岭，写字楼市场由供不应求转为供大于求。

    分区来看，写字楼主要集中于岛内思明区，这与商场的情况类似，不同的是，写字楼的集中度更高。以2008年为例，当年的35万平方米供应量中，岛内两区就占了92%的份额，而2007年42.1万平方米的供应量中，更有99%集中于思明区。销售也是如此，每年10多万平方米的销售量中至少有10万平方米由思明区贡献，岛外各区往往只有几千平方米。以2007年为例，全市写字楼销售总面积17.9万平方米，其中思明区销售14.1万平方米，湖里区3.3万平方米，海沧区和集美区都只有2000～3000平方米。

    分析：相对商场来说，写字楼的集中度更高，不仅集中于优势城区，更集中于某一特定的商务中心区域，这使得思明与湖里两区拥有建设写字楼的绝对优势，尤其是思明区，作为厦门商务核心区的地位短期内难以动摇。而未来岛内外几大运营中心的建设，则有可能推动厦门商务区朝着分区专业化路线迈进。
    （王飞颖、谢馨、卢甲甲）

    厦门写字楼发展历程

    从1990年至今，根据厦门写字楼供给的阶段性特征，我们可以将厦门写字楼市场发展划分为四个重要发展阶段：

    1、起步期（90年代初）：泡沫有余，成败各异

    20世纪90年代初，全国房地产开发爆发热潮，厦门也掀起兴建写字楼的第一波高潮。这时期的突出特点是以企事业单位兴建为主，规划设计和功能简单，如特贸大厦等，同时也因开发过热而留下一些烂尾楼项目。

    2、发展期（90年代中后期）：快速发展，市场细分

    90年代中后期，写字楼建设掀起第二轮高潮。该阶段写字楼市场主要特点是：市场趋向细分。有定位甲级智能化的项目，如银行中心、国际银行大厦等；也有一些定位于成长型公司的普通写字楼，如皇达大厦等。

    3、停滞期（2000年－2005年）：持续低迷，消化为主

    由于开发过度，2000年以后写字楼大量空置，市场信心严重不足，处于冰点状态，消化空置为重要任务。这时期开发商、投资者都对写字楼有所避讳，转向开发住宅。暗淡中也爆发亮点，值得一提的是：该阶段兴起“SOHO办公”、“E时代”概念，出现少量“小面积规划、经济适用”的写字楼项目，如滕王阁SOHO。

    4、爆发期（2005年至今）：片区开发，商务运营

    2005年“住宅禁商”政策的出台，促使大批中小企业从住宅迁入写字楼，一定程度上促进了写字楼市场发展。写字楼的租赁、销售、开发都迎来了新的热潮，出现了磐基中心、立信广场、钻石海岸、第一广场、新景中心等大批写字楼项目。滨北“BINGO城际商务中心”也应运而生，为中小型企业提供高档、舒适的办公环境，市场供不应求。该阶段最重要的特点是“观音山国际商务营运中心”和“五缘湾运营中心”的写字楼开发，厦门商务发展的重心，受政策引导，逐渐向厦门岛东部转移。（徐君宝 吴炎煌）