朱大鸣(博客)：大家下午好！今天我们在这里举行一个会议，是我们全国房地产经理人联盟上海分盟2009年的总结会议，也展望2010年如何展开分盟的活动。今天我们的会议由邱易平总经理主持。

　　邱易平：有很多新朋友，也有很多老朋友，很高兴认识全经联这个群体。先感谢一下我的同事，豪宅网的总编辑朱晓红(博客)，感谢一下朱大鸣主席对于我的信任。我稍微介绍一下，这是朱咏敏总经理，今天我们请他一起做这个平台。那边是王总，他从遥远的黄山赶来，他在黄山开发房产。这边是耀荣，我们上海风水专栏作家。

　　我介绍一下上半场的情况。上半场邀请朱大鸣主席对于全经联上海分盟2009年活动做一个总结，对于优秀的经理人做一个表彰。另外对于2010年全经联的活动做个展望，同时也宣布一些领导机构的变化。然后由我介绍一下2010年全经联上海分盟的拓展情况，新的架构设想，以及未来把从虚变成实的活动展望。另外我们请留任和新增的副主席做发言。

　　在上半场接近结束的时候对接一个媒体互动，是由新浪做的低碳宣誓。低碳宣誓之前在低碳倡议书做签名，然后我们在平台做宣誓，我们来了都为他们戴上了带子，也是一个象征。我们全经联各位都是有名的博主，每个人的点击量都是不得了的。作为网络媒体和我们的互动非常好，以前我们都是在他们的平台做表演，各位博主在他们的网站开博，他们做活动，我们在现场继续发表观点。

　　低碳是现在最热的概念，也是全球的风向标。今天出手的是新浪乐居他们的低碳活动安排不会像李战军(博客)、顾海波(博客)那样，厮杀起来鲜血淋淋，她们来的都是美女，都是温柔一刀。

　　第二个议题是全国全经联年会正在催我们上海分盟参加，2月27号全国全经联联盟在北京有一个盟会，在这个讨论当中看看谁要去参加，参加的人一起组合出一个节目。这个年会上他们都出了很多节目，全国全经联年会的徐迪告诉我，说希望上海分盟不要出诗朗诵了。另外不要出唱歌了，希望我们找一个别的新花样。

　　下面有请我们的朱大鸣主席给我们全经联上海分盟做一个2009活动总结和2010活动展望。请大家欢迎！

　朱大鸣：2010年已经到来，回顾过去、展望未来是我们今天会议的主题。我们全经联是全国工商联、房地产商会下面的二级组织，目前有5个分盟，除了我们上海还有河北、重庆，我们要求会员都是房地产行业的经纪人。全经联是一个自愿加入的组织，它整合我们行业的精英人士，专业资源、思想资源、实践专业、实践资源，打造中国房地产的智库，为会员、企业和行业创造价值是我们的宗旨，也是为行业的转型和可持续发展作出一些贡献。

　　刚才我说了会员已经有了5000多名，同时在2009年在全国有一个专业的智库，建立了分盟、专业委员会和一个商学院，搞了很多的论坛，搞了地产博客会，开发了一个网站叫做全经联网，里面可以相互之间进行信息的沟通，提供一系列的资讯产品，为我们会员提供多样化的服务。目前河北、上海、重庆、沈阳、深圳几个分盟积极的开展活动，河北也是搞的声势比较大，我们上海去年也搞了一系列的活动。同时，从全国来说，北京这块已经建立了写字楼、商业地产、土地投资等专业委员会，搞得非常的成功，活动很频繁，对商家和我们的企业带来了商业的价值，从中有一些我们商业的回馈。

　　另外我们颁布了全经联的会员章程，包括会员管理的条例、分支机构管理的条例，专业委员会的章程等等，我们分盟有兼职秘书，上海也有兼职秘书默默无闻的为大家服务。我们全经联文化主张专业、智慧、积极、共赢宗旨，是对全经联成员素质和态度的要求。一年多来我们做的工作比较多，毕竟还是在建立和摸索中。

　　作为我们上海这块，去年也搞了很多活动，大概是这样的几个活动。09年3月份在这个会议室有一个成立仪式，初步奠定了组织的雏形。在这个会议上当时搞了一次论坛，当时是3月份，全国房地产楼市一片低迷，有很多的舆论都是比较悲观，我们当时设计了这样的论坛主题《金融海啸退让重来，楼市如何积极救市？》。在这个会议上我们提出了中肯的建议，四月中国的楼市又开始复活起来，到了年终是一片的火爆，到了年底中央开始打压。当时我们做了这样的工作，事实上证明我们对于楼市的判断是正确的，也说明了我们全经联是一个藏龙卧虎的地方。

　　4月份我们做一个写字楼的论坛，由副主席李骁(博客)组织的，对于上海打造两个中心的战略，上海写字楼未来的机遇和趋势做一些研判，搞得非常的成功。

　　5月份到无锡有一个活动，这个活动我当时没有参加，据说规模很浩大，有地方政府的接待，地方政府非常重视我们全经联这个组织。

　　5月份的时候由当时的秘书长牵头到江苏徐州一个县进行商务考察。5月份我们还有一个活动，在佘山黄河大酒店召开的建材品牌研讨会。6、7月份停顿了一下，到了8月份又第二次展开了写字楼营销状态的趋势研讨。10月份由北草(博客)先生发起了长三家别墅发展趋势探讨及豪宅市场的价格走势发展论坛。12月份我们也搞过这样几个活动，一个是豪宅网携手全经联成员到了宝山的印象钢谷。12月份我们搞了一次由李骁组织的全经联走进太仓的活动，当时政策打压开始，二套房营业税的恢复，对于房地产2010年政策的展望开展了论坛。我们专家李战军在这里做了主题演讲，同时还有一个小论坛是上海房地产如何与太仓的互动。这是我们全经联在去年3月份以后到12月份为止搞的活动，大大小小有10个活动。

　　今年，我们一定要树立一个清晰的目标，保持一个稳定的发展节奏，这也是全国全经联组织对于我们的要求。继续努力，使2010年的战略布局纵深发展，使各种模块相互协调，达到一个支持的效应，要取得实际的成效。我们这个组织在上海成立专业委员会，保持全经联对市场和行业的敏感责任，保持全经联的思想锐气、朝气与活力，使得我们组织可持续发展。

　　关于具体的专业委员会成立，其设想等会儿由我们的秘书长介绍。在这里向大家介绍增股的几个副主席。2009年全国要求我们上海分盟评选三个优秀经理人，三个头衔有不同的名称，一个是李骁，还有豪宅网的董事长卞绍辉，还有春声置业的高毅。同时这次增股两个副主席，一个是朱大鸣，一个是北草先生，还有豪宅网的卞绍辉老总。争取广泛的意见以后，我们全经联是一个社团组织，让大家一定要互动起来，所以，我在这里倡议由李骁做轮值主席，大家看看有什么想法。如果没有想法就掌声通过。

　邱易平：新的一年朱总和全经联的朋友在一起商讨，新的一年怎么做呢？我在这里接着朱总抛一些话题。去年全经联的活动还是很充分的，基本上每个月都能够达到一次。新的一年活动我觉得最起码要达到去年的程度，2010年不能比2009年的活动减少，要在此基础上更进一步。主要是想通过各项运作，使得我们全经联上海分盟在长三角地区成为有影响力的商务平台。我觉得应该界定一些标志，第一个会员要成倍增长，第二个要产生收入，第三个要人家主动上门寻求合作。我们全经联的特点都是业界领袖，为什么网络媒体很喜欢我们？因为你们的意见增加他们的流量。

　　09年上海分盟初步形成了三个功能。一个叫联合造势，还有很多的楼盘，把全经联的盟员找去现场讲讲。还有就是联合考察也已经达到了。还有一个就是联合影响舆论。这位顾老师也是特立独行的观点，但是我们全经联是包容的。我们全经联对于房地产的见解不限于某一个方向，从左到右都有，我觉得朱大鸣主席是偏右的，我们顾海波是偏左的。我们联合影响舆论方面是非常突出的。

　　新的一年希望可以坚持三样功能，再初步拓开其他的功能。像联合培训、联合开发、联合代理、联合采购这些功能尝试走一走。我觉得方向是坚定为我们的会员服务，谁加盟进来了，大家充分运用自己的影响力帮他们。第二就是扩大和媒体的合作面。过去一年互联网媒体合作非常好，新的一年我们要坚持，也要向平面媒体延展。

　　第三个方向就是活动落地。我们虚的方向确实非常强悍，在上海房地产界登峰造极。我们把虚的东西继续坚持，也要转化生产力。

　　第四就是关注各类房地产的开发、代理信息，形成一个信息收集和共享的机制平台。这方面我们的秘书处这块要加紧做互动工作。再就是扩张团队的覆盖面。我们这个团体都是业界领袖为主，最厉害的业界领袖李战军还在路上。我们将来应该把盟员的发展，在房地产产业链扩张。在开发商、营销代理商、建筑商、设计商等各个层面发展老总和各级经理人加盟。我们还要开拓渠道，和上海的著名高校、著名媒体等连起手，也要吸引著名的经济学家、著名的教授和著名的媒体人加盟。只要和房地产有关，和财经有关我们都要吸收进来，动作起来。

　　最后就是应该在长三角一带寻找和地方政府形成稳定的合作关系，固定的开展互动。另外朱主席对于副主席的人选、轮值主席的人选和专业委员会做了简单推介。我这边把这个机构详细说一下。

　　新的一年里面我们希望能够在产业链上扩张一下，想设立相应的专业委员会包容这些功能。新的设想是成立房地产专家委员会。我们原来全经联首席经济学家是李战军，我们朱主席考虑让李战军牵头做房地产专家委员会，也提醒大家考虑一下。

　　第二就是成立商业地产委员会。有一位商业地产专家叫做陈倍麟在路上，我们想请他过来一起组建。我们还要成立房地产行销委员会，我们有李骁、卞绍辉这些人，行销的力量相对强大。我们还要建立房地产建筑设计委员会，我们也有相对的资源，在节后拓展起来。我们还要成立房地产投融资专业委员会，因为房地产开发需要大量的资金，如何投融资，到哪里找钱，有什么渠道，我们要有一个互动的功能。我们的张健(博客)副主席等都是这方面的专家。我们还要成立房地产风水委员会，今天我请了耀荣风水专家过来，请她帮我一起架构这个功能。因为我们越来越发现风水看起来好象是迷信，但是里面包容了相当多的中国传统文化的合理成份，人们越来越感觉到这里面的蹊跷需要由专家解读和指引。

　　最后，我们还是要成立两个团体，一个是房地产投资考察团，一个是房地产豪宅品鉴团。投资考察团大家比较容易理解，品鉴团就是发挥我们业界领袖的功能。现在我们经常出豪宅，在推销销售的时候，做概念的时候要借我们业界领袖的观点弘扬他的卖点。所以我们房地产豪宅品鉴团是做得起来的。

　　然后就是秘书处，这块由四个人组成。我做秘书长，将来大家有什么信息请及时和我们沟通。

业内探讨发展战略

　　张健：我们全经联上海分盟成立了一年左右，第一年就是搭框架，第二年具体的工作都要展开。刚才我们的邱秘书长讲了，我们要成立各个委员会，做一些实在的事情。第二年我们又充实了很多精兵强壮，像卞总等等。从全经联的事业来看我是非常有信心的。同时，今天我们也得到了很多媒体朋友的支持，大家共同合作，使得我们的楼市更加健康发展，大家都贡献自己的一份力量。谢谢！

　　朱大鸣：投融资专业委员会的成立有什么建议？

　　张健：我觉得非常好，我们轮值主席、委员会可以轮流做，有好的项目我们去看，看了以后可以推介。不光是上海全经联，我们全经联还有分部，我们可以向北京总部推荐好的项目，他投资和融资的渠道打通。而且从长远来说，我们也可以搞一些基金，有很多事情可以做的，应该一年上一个台阶。

　　现在房地产的发展是“地王时代”，中小企业很难抢到市场。我们通过基金会联合起来拿项目开发，这是一个发展的方向。

　　我前两个星期到北京，北京在天津注册了中国第一家不动产基金，天津已经批了一个，上海还没有批。如果我们第一个台阶上了，今年下半年有足够的能力让我们上，上海暂时不能批我们到天津注册都是可以的。我是这个基金专业委员会的成员，我对基金的操作，不管是国外一套还是国内一套都比较熟。刚才朱总说的对，以后特别是大城市开发，2000、3000万一个人很难做，但是大家结合起来有三个亿，五个亿。我搞基金很多年了，我自己体会只要你成绩好第二年就可能到50亿。第一年如果给你10个亿你没有搞好，第二年就是零。但是第一年哪怕三、五个亿，回报50%以上，第二年50个亿甚至100个亿都没有问题。所以，我们一步一步来，下半年有条件我们成立第一步，不管是三个亿、两个亿还是五个亿做好了，第二年这个资金翻三、五倍很正常。开始不在于大，主要是把这个利润做起来。

　　高原兰(博客)：我非常支持张健教授，他上次跟我讲有关专业性比较强的文章点击率比较少。市场是这样的，你没有关注的问题是有商机的，大家一哄而上的东西风险就稍微高一点。

　　北草：我觉得全经联这样一个平台从总体来说，在沟通方面自由度比较大。而且我们不带政府的官方指令，大家做事情相对自由。在这样的环境下，我们也是考虑成立各种机构。我们有一个想法要实质性的为一些企业服务，我们现在全经联主要是全国房地产经营联盟，上海分会就是要为企业服务。当企业碰到一些问题，遇到一些困难，楼盘上面碰到各种各样的问题，我们都希望全经联通过这样一个平台，通过交流解决一些问题。我想全经联肯定是越办越红火。

　　现在有一个什么情况呢？比如一些政府下面的一些协会，包括一些活动也好，资源流失非常大。这种是什么原因造成的？给我们留下一个疑问。我们作为全经联这样一个结构，在2009年搞了不少活动，在2010年我们希望贴切房地产市场的实际，贴切这些企业的发展实际。希望大家联手做一些事情。谢谢！

　　朱大鸣：下面请我们豪宅网的董事长卞总讲几句。卞总是一个非常有创意的人物，这次我们评了优秀创意经理人，他的创意在哪里呢？他是做豪宅网，同时也做二手房这块的交易，做得非常的成功，主要是在浦东地区。他的设想是要在上海搞一个房地产的独立经纪人的概念，这个需要很多的资源。请卞总谈一下。

　　卞绍辉：今天我参加全经联的会，第一就是感谢，感谢我们全经联上海分盟主席朱老师对于我的信任，更感谢全经联上海分盟所有成员的支持。第二就是压力，有压力我就要付出一定的努力做好这份工作。第三我提出一个希望，希望全经联的组织尽快的找到有特色的商业模式，拥有特色的商业模式，这样的社会组织才有强大的生命力。也只有借助很好的商业模式，才能让全经联的工作做得更大、更好。

　　独立经纪人这个概念在美国盛行了60多年，美国这种体制和机制是非常成熟的，也是非常成功的模式。但是二手房经纪行业在中国发展时间比较短，在中国发展到目前为止不过20年，中国第一家二手房经纪行业在深圳。整个经纪行业的体量非常巨大，商业潜质非常巨大。如果按照现在这种模式运作下来要把它做大、做强是非常难的，而且风险非常大。因为目前所谓的模式采取都是港台模式，也就是说地租式模式。这种模式弊端非常多，而且行业里面的经纪人对于自己的收入等觉得不公平，所以造成行业的流动性过大，人员流失性过强，管理上造成了很多的困难。

　　同时，美国的独立经纪人的模式可以盛行到现在，而且发展到这么成熟和这么好肯定有它的道理。中国将来经纪行业走这种独立经纪人的路也是一个发展的必然趋势。这种模式肯定要取代当前的模式。独立经纪人一个最大的好处，企业不需要支付经纪人的工资，也不需要支付庞大的房租、租金。这块钱省下来以后，可以把大部分的利润让给经纪人。现在的经纪人在企业里面做，一些大牌公司经纪人获得的佣金只是他个人收入的20%—30%，如果采取独立经纪人的模式，我们可以让独立经纪人在佣金里面获得的分成达到70%—90%，这样可以让独立经纪人获得更大的回报。从事这个行业的经纪人是非常向往的一条路。谁来组织，怎么运作？在这里我就不多讲了。

　　做这个行业你要提供客源获取的平台，你不提供他门店，也不发给他工资，你去哪找客源？你要提供这样的平台。第二你要提供他获取房源的平台，一个人的房源毕竟是有限的，你要给他提供一个房源共享的平台。第三大平台要提供整个交易流程的服务知识。独立的经纪人是不可以让买卖双方进行交易的，无法完成这个交易过程，你要打造一个交易平台。这里面需要的知识、需要的技术和软硬件的设施是非常有讲究的，不是说想做就做得了的东西。

　　朱咏敏：邱总是我非常尊敬的朋友，我这个人比较闭塞，我对全经联不是很了解，刚才给我做了详细的解释。全经联有点儿类似于团体、协会的组织，团体也好，协会也好无非就是两种模式。一种模式就是大家志同道合的在这个行业里面，有志于为这个行业做一点事的聚起来，轮流作东，研究一些问题、探讨一些问题，发表一些看法，写一写文章。这种模式不赚钱的。

　　虚的也好，实的也好，全经联怎么和上海也好，全国的也好，和他们差异化。我刚才听了觉得虚的东西就是这几个有关的，第一和网络有关。上海办一次论坛至少和谢总的网站合作一下，由全经联主办的，这是协会的战略定位问题，不是我所有的东西都做的，所有的东西都做肯定做不好。

　　第二个和论坛有关的。现在很多论坛没有明白，真正的专家，可以讲透房地产的都没有找到。真正能够讲通房地产的恰恰是在房地产之外的，不是房地产专业人士，他们可以把房地产讲透，讲的是道理、时间和以后的趋势。我们有一句话，局外人看局内的事儿。我们办的论坛不一样的。

　　另外我们还要做实的东西，让全经联要实实在在的让人家感觉到，和全经联的人看房是有收获的，这样的活动老百姓非常的欢迎。另外培训可以做到，培训什么东西？以后发展下去，房地产的总体数量在萎缩，这是大局了。会不会两年以后像香港一样，四大天王操纵者香港80%左右的房源，这个我不敢说，但是我敢说上海所有的房型，20%大的开发公司操纵60%以上的房源。原来的这些老板谁当总经理？一个都不要当了，为什么？当了总经理他的心态不平衡。找谁当？找职业经理人当。所以进行房地产的职业经理人会非常的吃香。前几年冯仑(博客)跟我讲一个项目出100万找一个房地产经理他看中的没有。现在小学生写作文一样，老师批了优，这个人当作家的可能性不大，我们如果下面做的职业经理人，知道职业经理人是干什么的，我们有意识的设一些职业经理人的培训课程是非常受欢迎的事情。

　　刚才邱总讲了专业公司都有，我听了以后觉得缺少一个公司，是不是应该有一个全经联企业顾问委员会。我觉得上还有很多的专家委员会的情况下，应该有一个全经联的企业顾问公司之类的支持全经联的发展。还有就是一些大项目，看到大的项目我非常的感慨，这个老板搞了8000亩，南浔和湖州之间委托浙江科学院做规划，我说你这个规划没用的。我觉得虚的和实的要结合，这样的团体组织才能深度活泼。

　　邱易平：刚才几位副主席太有见解了。张健副主席说了一个信息，不动产基金合伙制。北草说现在是协会真空期，我真正的体会到。卞总说应该找一个商业模式，大家都在探讨，朱总说的就是找商业模式，讲到成立实体，讲到了成立培训等。下面按照议程对接新浪的低碳倡议书应答与宣誓，有请新浪的虞婕。

　新浪乐居低碳行动宣讲及宣誓

　　虞婕：非常感谢大家！首先谢谢邱秘书长引荐，感谢我们各位全经联的领导给我们新浪乐居的机会。

　　首先，我们低碳行动在整个行业内发起的，我们今天看到了其他媒体共同进行低碳行动的倡议。在过去的一年当中，甚至是更长的时间当中，在座的每一位对于我们新浪乐居来说都是非常重要的。包括大家在你们的博文上面的博弈也好，我在这里代表上海新浪乐居，也代表我们的团队向大家表示感谢。

　　其实，我今天更想表达的一点，全经联在过去的一年甚至更长的时间内做了非常多的事，包括我们在各个场合都可以看到各位的身影。首先，我代表新浪乐居说一点。全经联的任何活动我们新浪乐居都会支持，如果你们需要支持请找我们新浪乐居。

我们的低碳活动在如火如荼的进行当中。大家知道12月7号哥本哈根会议召开，2009年低碳减排成为全球关注的话题。我们新浪乐居发起一个倡议。我相信在座各位参与了我们的活动，现在有很多房地产业界人士相应了这个倡议。在这个过程当中，我们新浪乐居紧锣密鼓的开展了活动，1月16号中鹰黑森林响应了活动，1月17万科成为我们低碳活动当中的一员，1月19号新浪乐居创新论坛在北京召开。我们发布了新浪乐居创新论坛低碳住宅的科技体系，这等于是全国首发的。

　　1月26号复地携了65家供应商加入了我们新浪乐居的低碳行动。2月2号上海主流媒体，包括在场有一些媒体共同加入了我们低碳行动当中来。2月3号我们中国低碳地产高峰论坛在金茂大厦举行。在这个论坛上，我们首次发布了2010低碳地产的测评报告，同时我们联合世界自然基金会做了一个地球熄灯一小时的活动。这是我们在这一个月的时间内做的活动。

　　同时，我们向全国各个房地产企业发出了2010年中国地产低碳的倡议书。我们和在座的各位和专家学者讨论低碳的时候，包括朱总也好、唐老师也好，张健老师也好都跟我讲过，低碳在房地产行业的概念里面，还在一个表面的状态。包括中鹰黑森林、朗诗这样的高科技住宅，不能完全在房地产行业里面全面的进行实施。

　　我们新浪乐居想去表达的是什么意思呢？其实低碳不仅代表高科技，比如我们节约土地、节约建筑建材，包括我们发展精装修的住宅，减少二次污染，包括我们做一些住宅产业化方面的工作其实都是低碳。有一些企业张贴了一些标识，节约用水、节约用电，我们每个月少开一次车，这是我们新浪乐居在这个活动当中倡导的。我们希望大家可以从身边的小事做起，从自己做起响应我们的低碳行动。我们更希望全经联全程关注我们的新浪乐居的低碳行动，我们有一些官方的发布渠道。这是现在非常流行的微博，我们开通了低碳行动官方围脖，希望大家看看。

　　我这里插播一个小广告。我们在前两天的时候，全经联开动了一个官方微博，在座很多位都是有微博的，我希望大家关注我们全经联的微博，名称就叫做全经联，大家可以搜索一下。另外在这里有一些朋友没有开微博，我们今天的美女组可以帮大家现场的开微博。开微博非常的简单，包括我们朱大鸣老师也好、张健老师也好经常用我们的微博。这个微博可以作为你们个人品牌的宣传渠道，同时也可以作为企业，作为活动的发布渠道。希望大家全程的关注我们全经联的官方微博。

　　昨天我们直播了低碳地产，今天直播了全经联的活动。大家对于网络比较熟悉的都可以知道，我们把低碳行动的每个细节，每个足迹发布到官方的专题上去。大家可能认为这是我们新浪乐居在做，其实不是的，我们低碳行动是联合了中国房地产协会、中国房地产测评中心等共同举办的一次低碳行动。在这个过程当中，不仅是新浪乐居做这次活动，希望大家关注这个行动的同时，你们可以通过七大频道，我们新浪乐居、新浪财经、新浪新闻中心、新浪科技、新浪公益、新浪博客以及我们的大新浪，七大频道都可以找到我们的足迹。

　　大家的右手都绑着绿丝带。为什么绑它呢？这是绿色的，表示了生态。另外刚刚我们的团队给大家一个倡议书，希望全经联响应我们新浪乐居的低碳行动，可以做一次宣誓。请大家到平台上一起来做宣誓吧。