摩根大通最新发布的报告称，北京、上海、深圳及杭州的房价涨幅较当地居民同期收入的涨幅高出5%以上。这种现象产生主要是由于投资阶层将房地产视为一种保值手段。因尚未推出物业持有税，投机性购房者普遍希望在不久的将来获得资本升值，而忽略租金收益。

摩根大通同时指出，即便中国楼市经历调整，也不会引发类似在举债过度的国家所发生的经济及财政动荡。报告说，过度举债和按揭证券化是美国次贷危机的罪魁祸首，而中国并不存在这两方面的问题。

此外，商用物业已引发众多忧虑。2009年，商用物业的价格上涨16%，但北京、上海两地的租金收益偏低，且甲级写字楼的空置率分别高达21%及14%。目前存在高空置率问题的商用物业当中，大部分是较低端的物业。许多新项目的回报可能会低于预期。

相关阅读：

租金下跌幅度创十年最大 上海写字楼大战在即

至今,上海的甲级写字楼市场尚未走出低谷,甚至竞争会更加惨烈。

第一太平戴维斯上海公司董事长刘德杨对上海写字楼市场的判断是,2010年上海写字楼的租金还将有5%—10％下调空间。“一个重要原因在于,在需求恢复缓慢的情况下,前两年因为经济危机等原因停工、缓建、延期的项目将陆续集中上市,预计2010年上海甲级办公楼新增供应量将有100万平方米,市场压力巨大。”

中国最高楼——上海环球金融中心的空置率曾长时间高达30％左右,租金下调明显,这或许是整个市场的写照。

筑底:竞争或更为惨烈

“2009年上海甲级写字楼租金的下跌幅度是10年来最大的,上一次如此大幅度的下跌还要追溯到1999年前后。”刘德杨对去年上海写字楼市场的深度调整深有体会。

据DTZ戴德梁行研究部数据表明,甲级写字楼市场平均租金从2008年8.94元/平方米/天下调至2009年的6.85元/平方米/天,整体下调30.5%。

令业内人士担心的是,2010年开始,上海甲级写字楼庞大的供应量将陆续释放,对深度调整后刚刚出现回稳迹象的市场压力巨大,将令整个市场的复苏延后。

有代理行人士担忧,在租赁需求缓慢恢复过程中,市场整体依然供过于求,国金中心一期的状况已经证明,甲级办公楼市场的“马太效应”明显,仅在陆家嘴(600663,股吧)区域,国金中心一枝独秀,其他项目深陷泥潭,二期入市,其他项目再遇挑战。

这种情况,或许正是上海甲级写字楼市场在筑底过程中的真实状态。

这位代理行人士还指出,“有限的需求被少数项目消化,而前两年累积下来的庞大供应量,据各项目进度信息,大部分将在2010年开始上市,庞大的后续供应量,市场竞争可能比2009年快速下跌过程中的还要激烈。”