从去年三季度末开始，来自香港、浙江、山西等地的楼市投资客开始“急刹车”，不但放慢出手购房的速度，还加快抛售手头的房源。

　　但他们并非像外界传言的那样“撤离上海”，而是玩起了“潜伏”，等待新一轮机会的到来。

       撤离假象

　　在温州“炒房团”中小有名气的陈楠（化名）最近正在海南度假，前一段时间，他将手中的3套房子同时推给了中介，已有2套成功转手。

　　其中一套位于莘庄的好世鹿鸣苑 (论坛 新闻)，135平方米三房，陈楠在去年初以270万元的总价买入，此次转手的价格为340万元。陈楠说，这套房子赚得并不算多，他在松江九亭的另一套房子赚了近100万元。

　　上海房地产市场，陈楠身上的故事在反复上演。来自金华的郑女士还记得去年在上海购房的情景。去年8月8日，宝山一楼盘开盘，推出320套房源。令人意想不到的是，一大早售楼处门口就来了4000多人。之前，开发商发出了1800张购房卡，一张卡预订金30万元。接下来的情景就是，“中签者”一进入购房区，就像抢白菜似的下订单。

　　事实上，在这一轮全国房产热销中，投资客再次扮演了“急先锋”的角色。“抑制投机投资性购房”一时间成为舆论关注的焦点。

　　尽管各项针对性的政策先后出台，但投资客普遍的心理预期依然未变，陈楠和郑女士都表示，今年一季度市场相对不明朗，无论是投资和自住都应保持谨慎，不出意外的话，三季度仍将是个适宜出手的时机。

　　“肯定不像外界说的那样，说我们赚了钱就撤了，这样的观点从3年前就有人说了，上海的房地产市场有其特殊性，机会多，利润空间依然很大。”陈楠说。

　　胃口变了

　　并不是所有的投资客都像陈楠一样乐观，去年火爆了一年的市场使得很多投资者出现了“恐高症”，来自浙江温岭的朱先生早在去年二季度就将自己在虹口和徐家汇的房产委托美联物业转手了。

　　朱先生的观点是，一线城市上涨过快让他觉得房价的上升空间已经很小了，新政出台后，投资持有成本将会增加很多。

　　“内地很多二线城市，譬如重庆、福州、武汉、合肥、长沙等市中心房价虽然也开始出现上涨的势头，但单价依然很低，投资成本不大，发展空间也不错，我们很多投资买房的，都把目光转到了二线城市。”朱先生告诉记者。

　　另一个现象是，陆续出台的调控政策针对的都是住宅市场，而商铺市场基本没有受到影响，其成交量一直保持着平稳态势。

　　“很多投资客现在一门心思找商铺，因为商铺投资回报率比较高，这两年涨势也比较喜人，受政策波动的影响不大，但就是苦于找不到好一点的商铺。像东海广场、万达广场等一出来就遭抢购。”业内人士表示。

　　以东海广场为例，SOHO中国董事长潘石屹近日表示，其上海写字楼项目东海广场目前已售出将近三分之一的可售面积，销售额约13亿元，平均价格高达65000元/平方米。据了解，买家以温州及港台客户居多。

　　“捂盘”再现

　　地产界流行着这样的说法，楼市有没有泡沫要看投资客户的比例，如果超过四成就比较危险。而一旦出现投资客裹足不前，则会渐渐出现观望情绪，成交量开始下降，楼价也有可能进入下行通道。

　　随着近期不少普通投资客的“离场”，成交速度已经明显放慢，观望气氛再次出现，个别开发商顺势玩起了“捂盘”的花招。

　　佑威房地产研究中心的一份数据显示，包括绿洲康城二期6-7标、维罗纳贵都 (论坛 新闻)、枫丹白露三期 (论坛 新闻)、江南名庐 (论坛 新闻)、上隽嘉苑、爱法奥朗新庄园 (论坛 新闻)等在内的沪上多家新盘，绝大多数都在去年11、12月份拿到了新一批房源的预售许可证，但至今成交记录依然为“零”。

　　“这其实只不过是开发商一种销售策略罢了。”上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出，在去年下半年，上海加大了对捂盘、惜售的调查，使得开发商们有所顾忌，因此申报预售面积一般都会考虑3万平方米左右。但是拿到预售许可后，实际开盘的数量就会“缩水”了，尤其是在2009年下半年，房价的非理性上涨，房子多“捂”一个月，就会给开发商多带来上百万甚至上千万元的销售额。

　　在调查中记者发现，“捂盘”的同时，部分开发商制造紧张氛围，传言“房荒”。专家指出，实际操作中，“捂盘”标准不好界定，只要开发商把预售证先办出来，开多还是开少，最终申报多少、实售多少，自由度都掌握在自己的手里。

　　接盘难题

　　令投资客担心的另一重因素来自二手房市场，毕竟他们所购买的房源都将转化为二手房。

　　上述投资客朱先生向记者称，“无人接盘”是最大难题，一般认为，二手房成交走势是新房市场的风向标，每次房价涨跌，前者都是“春江水暖鸭先知”。

　　事实上，观望情绪正占据市场主流。买家对高房价的热情不再，去年末的“争购”现象已由目前的“砍价”取代。受此影响，部分对后市预期较高的业主将出售房源转为出租，以期等待更好的套现时机。上海楼市在时隔近半年后，“转售为租”再现抬头迹象。

　　21世纪不动产上海区域数据监测中心的统计数据显示，买卖市场的去化不畅使得这一期间的新增出售挂牌套数较去年12月同期减少了约25%，新增出租挂牌套数则增长了两成左右。

　　21世纪不动产上海区域分析人士指出，近年来每当房屋买卖价格滞涨之时，便有一批房源会从出售转为出租、等待更好的抛售时机。可以预见的是，今年房价将以稳为主，“转售为租”、待高点套现的预期在短期内未必能实现。

　　“目前‘转售为租’现象主要集中在中心区域及外围的轨交沿线区域，租赁需求相对旺盛则是上述区域的共同特点。”分析人士指出。