自去年三季度起，浦东、浦西写字楼市场表现出不同的热度。

大宗交易和租赁，集中发生在浦东，中外资本逐鹿于此；浦西表现则不温不火，除东海广场在潘石屹打磨下有可圈点之处，其他项目招租进程并无亮电，整体表现趋于平缓。

浦东租金上涨20%

写字楼一系列的重大租赁和交易，自去年三季度起便开始在浦东接连发生。这令人们对浦东写字楼市场的未来充满信心。

“虽然2010年内浦东将有几栋新增办公楼物业入市，但租金预计仍将上涨约15%~20%。”仲量联行中国区董事、浦东办公楼部总监李凌指出。

值得注意的是，纵观上海写字楼市场，虽然降幅有所减少，但上海写字楼市场租金仍处于下降空间。第一太平戴维斯研究报告指出，2010年全年上海甲级写字楼空置面积的租金预计下跌8%~14%。

这意味着，今年仅在租金方面，浦东便与全市形成巨大的反差，浦东甲级写字楼将在全市写字楼市场中独树一帜。而近期浦东写字楼租赁案例，也在用事实充分证明这一点。

3月初上海国金中心一期写字楼出现了满租的情景，入驻的租户均为汇丰银行、英国施罗德集团、信诚基金国际金融机构及知名企业。业内指出：“这是自2007年以来上海办公楼租赁市场取得的最佳市场业绩。”

据悉，上海国金中心二期写字楼预租工作也即将开始。开发商新鸿基地产介绍，二期办公楼已经获得众多国际及国内知名企业的接洽。

一些甲级写字楼也已经率先调高了租金。东亚银行大厦、未来资产大厦以及中建大厦由于新物业入驻率上升，他们开始提高租金报价、缩短免租期，因而一些租赁物业的有效租金小幅攀升。

此外，上海环球金融中心目前出租率已经上升至70%。据悉，租金也从去年年底的10-12元/平方米/天，调整至如今的12-15元/平方米/天。

盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民指出，陆家嘴不缺少高楼，最缺连接轨交的商业，国金中心入市将使陆家嘴发生质的变化，人们更加乐意去陆家嘴吃饭消费，提升商业氛围，并产生环环相扣作用。

浦西回升平缓

“相比较而言，浦西甲级写字楼市场变化并不是很大，也不是非常活跃，更多表现出一种平缓回升的特点。”李凌表示。

就在浦东去年第三、四季度频繁出现大宗写字楼交易的时候，浦西的表现则较为沉寂。其中仅有潘石屹收购东海广场一笔重大交易，令人印象深刻。

在租金方面，浦西写字楼租金本季度环比下跌仅为1.2%，下跌的势态进一步得到减缓。不过，浦西超甲级办公楼租金环比却小幅上升1.7%。

会德丰广场、上海环贸广场一期两个超甲级写字楼项目都将延期交付，这将导致浦西甲级写字楼被市场迅速吸纳。预计今年年中，会德丰广场和恒基155项目将入市，而在此之前，浦东空置率较低的超甲级办公楼业主将继续在租金方面占优势。

李凌指出，浦东甲级写字楼去年三季度开始已经触底反弹，因此表现更为活跃；而浦西甲级写字楼租金变化要平缓一些，不过，相比于金融危机最困难的时候，已经开始平稳回升，表现出向好的一面。

“比较浦东和浦西两个市场，国内企业继续成为推动浦东市场最主要的需求来源，而浦西则相对更倚赖跨国企业。”李凌强调。

金融机构“东迁”

去年11月，知名会计师事务所安永一举签下了上海环球金融中心8个楼面，总计3万平方米的面积。届时，安永将从浦西的越洋广场等三个办公地点，全部搬至浦东的“第一高楼”。

金融机构东迁、浦东写字楼租金谈判空间、陆家嘴金融中心政策等原因，最终促使安永决定集中在一起。安永中国负责人曾表示，安永一些大型客户已经迁到或宣布迁到浦东，这些机构包括跨国银行、科技企业和其他金融机构，安永才决定东迁。

“2009年由于浦东写字楼供大于求，租金下降，浦西许多金融机构都在去年三季度起陆续搬到浦东。”陈立民介绍，“不过，浦西会德丰广场、环贸广场年中上市，空置率将提升，这将减弱机构动迁进程。”

中资、外资成为浦东写字楼重要的活跃因子。据不完全统计，从去年8月份到去年年底，已经有四大内资银行机构在陆家嘴购入写字楼扩张业务，成交金额至少达到60亿元人民币。

上海农村商业银行、宁波商业银行、中国银行、新加坡星展银行、国泰银行、大和基金、信诚基金等金融机构近一段时间购买或租赁了大面积写字楼物业。

小陆家嘴地区金融楼宇已经增至31幢。目前国内包括央行、政策性银行及全国性的股份制或国有独资商业银行在内的20家主要中资银行中共有13家银行的总行或上海分行落户浦东，占比高达65%。