今年上半年，由于4月中旬楼市新政相继出台，空前严厉的条款令楼市骤然降温。目前距离新政出台两个多月，市场的实际情况究竟如何，本刊通过对购房者最关注的三方面疑问的分析，就可以使上海楼市现状显现出一个基本轮廓。

　　□文/缪雯

　　活跃度骤降市场“七寸”已被抓住？

　　上海楼市较长一段时间的供不应求态势被新政一举打破了。根据方方地产咨询机构提供的数据，今年上半年，4月、5月、6月都出现了商品住宅供大于求的情况，5月以后成交量下滑依然严重。最新数据显示，2010年6月（统计截至6月27日），全市商品房供应量为132万平方米，交易量112万平方米。同时，对比5月来看，商品房供应量下滑明显，其中商品住宅供应量约减少五成。从交易上来看，6月的前27天交易量为112万平方米，基本和5月113万平方米的水平持平，商品住宅仍维持在30余万平方米，整体较为低迷。

　　除了成交量萎缩之外，部分楼盘甚至出现了退房现象。原本热闹的售楼处，如今基本已经门可罗雀。目前来看，信贷政策已经有效压制了投资客需求，对改善型住房消费而言，购房一次性成本增加也抑制了这部分人群的需求，不仅如此，很多因高房价而无力购房的中低收入刚需购房者，当前也只能继续等待，因此市场整体成交量下滑明显，楼市的冷清已然成为开发商不得不面对的现实。

　　在住宅细分市场，6月单价4万元/平方米以上的高端公寓占整体商品住宅交易量的3％，低于2009年平均7％的水平。但即便高端交易占比有所萎缩，但价格依然保持坚挺。从6月高端公寓销量排行前10来看，基本集中在5万元/平方米以上价位段。与高端公寓相比，不少远郊地区楼盘有明显的调价动作。根据方方地产咨询机构调查，以最先开始降价行为的绿地为例，其在售松江新城的绿地松江名邸，推出一批特价房，均价13000元/平方米，相比其原先的16000元下滑两成左右，基本和2009年底开盘价格相当，6月该盘以129套的交易套数位列公寓排行榜前10位。

　　三类盘热销理性置业轮廓已现？

　　虽然市场行情整体低迷，但是依然有几类楼盘保持热销。首先是部分位于郊区的低价盘。其中表现较为突出的是金山楼盘，包括御景龙庭和万安金邸。其中，御景龙庭5月初推出140套公寓产品，以90平方米的两房为主，均价7380元/平方米，开盘两天内售出100套。这样的热销程度在新政后的上海楼市较为罕见。据了解，该盘购房者基本是被低均价小户型的产品特征吸引而来。

　　对于郊县低价楼盘居于成交排行前列的现象，专家指出，目前上海楼市单价万元以下楼盘越发稀少，且基本集中在金山和浦东临港新城等少数几个板块，尤其是金山，和其他区域相比，经过去年楼市火爆行情后，当地房价涨幅仍相当有限，因此价格非常吸引人，再加上最近当地多个楼盘有新增供应，所以就成了购房热点区域。

　　第二类热销盘是和周边楼盘相比有价格优势的楼盘。如徐汇华泾板块的印象欧洲，开盘报价仅2万元/平方米，比周边一些二手房均价还要低。另外，还有宝山的中环1号、浦东的印象春城等，在板块内都有一定的价格优势。这些具有价格优势的楼盘在新政后，始终居于上海商品住宅成交榜前列，有些甚至开盘几天内就告售罄。这在目前观望的行情下是少见的。可见，房价一旦有所回调，客户便愿意买单，而不会像前几次调控一样，只买涨不买跌，客户购房开始趋于理性。

　　第三类热销盘是占据城市稀缺资源的高端住宅，如位于浦东的香梅花园、仁恒河滨城、徐汇滨江的中海瀛台以及黄浦区的明日星城二期。这几个楼盘或是地处市中心黄金地段，或是拥有难得的自然资源。专家指出，豪宅市场的价格效应相对普通商品房市场弱，品牌、品质、规划、配套、环境等都是综合性的决定因素，另外，有限的豪宅房源日益稀缺，豪宅作为高品质、稀缺型物业，具有很强的收藏、投资和置业品质。

　“降价潮”扩容抄底时机到来？

　　在本轮楼市调控中，一些品牌开发商无疑是房价下跌先锋，他们以明降或暗降的方式比前期售价或报价低了10-30%。其中，有楼盘推出相当于打72折的多套特价房于当天售罄。还有楼盘以相当于打78折的价格，一个月成交了几十套房源。还有楼盘降价10％左右的同时，还大手笔赠送面积，实际测算下来的价格下跌30%左右，因此数百套房源几乎当天就被抢购一空。

　　从部分优惠楼盘的热销可以看出，市场可接受的底部价格已经出现，但是跟进大幅降价的开发商还比较少，导致了成交量的持续低迷。中房信分析师薛建雄指出，绝大多数开发商还是只有较低的折扣来吸引买家，带来的则是滞销。眼下楼市开始进入低迷的夏季，炎热的天气将会影响购房者看盘，如果开发商再不对价格进行调整，零成交项目将会越来越多。

　　同策研发中心高级分析师党鑫也建议开发商在这段时间内采取主动的降价策略。同时她也指出，近两个月上海的成交情况可能还是会处于低位盘整，但房地产市场未来长期还是看好的。对于购房者来说，在这种情况下，今年的调控时点对于购房者来说是比较好的时机，要伺机出手，尤其是刚性需求者，在自己支付能力允许的情况下，尽量关注自己喜欢的楼盘进行考察，自己认为可以的就要出手购买。

　五大板块公寓供应有看点

　　据统计，上海下半年预计将新开74个楼盘。与今年上半年新开166盘相比，环比下跌55.4%，与2009年下半年的开盘总量190个相比，同比锐减61%。在2010年上海下半年开盘楼盘中，将有11个纯新盘上市。上海中心城区的开盘量有明显提升。长宁、卢湾、徐汇等中心区域将有所放量，以精装大户型为卖点。杨浦区新江湾城由于上半年轨交10号线的通车，逐步成为开盘热门区域。以下是下半年供应较为集中的几个住宅板块，这些即将新推的楼盘都有各自值得关注的亮点，有望成为下半年市场焦点。

　　宝山罗店

　　轨交7号线延伸段扩容轨交房

　　宝山的轨交7号线目前已经部分运营，其通向罗店的北延伸段也即将通车，预计将吸引更多外区居民移居罗店、提高罗店的板块成熟度。目前，上置、中华企业、万科、景瑞地产、朗诗等大牌地产企业打造的住宅大盘正在罗店扎堆。今年，板块内的香岛原墅、朗诗·绿岛等新盘都取得了上佳业绩，朗诗·绿岛、万科琥珀郡园即将推出新房源，而美兰湖中华园预计也即将开盘。美兰湖中华园邻近轨交7号线站点，规划总建筑面积约20万平方米。投资商中华企业，是上海本土实力派上市品牌。该盘预计于下半年推公寓房。

　　长宁

　　黄金地段住宅迎合改善性需求

　　内环周边市中心楼盘供应量目前屈指可数，不过位于市中心的长宁，今年下半年却有多个新盘即将亮相。长宁88金廷位于曹家渡商圈，总建筑面积约17万平方米。由精装公寓、甲级5A写字楼及体验式商业中心为一体的城市综合体社区，即将推出的主力户型面积为 90—200平方米。另一个即将开盘的是天山怡景苑，该盘由于较高的性价比，前期销售非常火爆。天山怡景苑位于天山板块，紧靠天山、虹桥、古北、中山公园四大商圈，生活配套设施非常完善。此次开盘预计主推大房型。园林一品邻近中山公园。预计今年下半年开盘，主推户型为139—203平方米的精装修二至四房。

　浦东周康

　　大型社区集中开盘

　　大浦东规划收益最多的板块之一周康板块，自去年以来楼盘成交十分火爆，今年下半年该板块多个大型社区即将推出新房源。其中，康桥半岛历时多年发展，各方面配套都十分成熟，居民也日益国际化，它的再度推新引发关注。板块内另一个新盘明天华城也即将推出新房源，该盘总建筑面积30万平方米，是周浦区域内少见的多功能全配套综合性社区。即将推出的主力户型为60—91平方米的一房、两房。另外浦东还有多个板块下半年都有新增供应，包括高行板块的东源名都、绿地崴廉公寓，航头板块的金色航城、海洲桃花园等。

　　杨浦新江湾城

　　生态板块供应量攀高峰

　　杨浦新江湾城板块下半年有多个全新楼盘即将亮相，而且品质较高。其中，玺园项目即将推出小高层，主力房型面积为140—334平方米，为精装修楼盘；仁恒怡庭位于新江湾城内，容积率低。预计下半年即将开盘，主推160平方米、200平方米精装大户型公寓等，价格待定；板块内的祥生御江湾也即将开盘，总建筑面积10万多平方米，绿化率较高。项目包含别墅和公寓。即将推出的主力户型为150平方米两房、170—180平方米三房等。此外，板块内的在售楼盘还有新城御景、橡树湾、公馆1088等。该板块的供应量在今年下半年将会达到一个阶段高峰。

　　杨浦东外滩

　　内环周边高性价比楼盘扎堆

　　东外滩板块地理位置优越。东外滩板块中有很大一部分区域位于杨浦内环内的沿江区域，出行方便。此外，板块具有独特的江景资源是上海近几年重点打造的滨江服务型产业带。在建中的上海东方渔人码头紧邻北外滩区域，融人文历史、浦江美景、亲水绿地于一体。据了解，渔人码头将有数百米的黄浦江公共岸线资源。

　　东外滩板块目前新盘主力价格在30000元/平方米左右。近期，板块的新盘供应较为集中，既有老盘新开，还有多个新盘即将首推，分别是国际滨江城和博和等。另外，还有几个楼盘将推出新房源，分别是圣骊河滨苑、滨江晶典等。其中，圣骊河滨苑临近兰州路滨江休闲街，预计今年9月开盘，主推户型包括80平方米两房和98平方米三房。

　轨道洋房新城·西尚海推限量房

　　日前，新城西尚海在嘉定罗宾森广场上演轨道洋房、公园居住的国际化住宅体验活动。项目在2010年初开盘之日曾狂销2亿，最近将有一批限量房源推出，同步还将推出部分臻品公寓产品，作为一期最后的集中推放。

　　据了解，新城·西尚海首批推出的是一期英伦退台洋房，90+洋房类叠墅退台设计，户户均享超值空间。顶层附加阁楼，约90平方米尊享双层舒适空间；三四层风尚美宅，特有空中双露台花园；一二层四房大宅，均享地下多功能空间；首层更有前庭后院。产品的稀缺、客户的高认可度，使得新城西尚海冲破淡季。另外还有2栋高层公寓，视野非常宽阔，甚至部分楼层可以俯视F1赛车场。轨道11号线白银路站就在新城·西尚海的东侧，步行即可轻松抵达。而南邻嘉定新城中央景观绿轴“紫气东来”公园，更让项目拥有了公园社区的不凡特质。

　　象屿都城3期90户型性价高

　　位于正九亭区域的象屿都城3期，5月30日开盘成绩令人眼前一亮：开盘当天成交近六成，力夺松江区域公寓销售冠军，同时也取得全市当周签约楼盘TOP10的第四名。业内人士分析，热销不是一种表象，而是市场和消费者对产品认可的最终体现。象屿都城3期的热销，正是凭借其高说服力的产品品质，以高性价比通过了市场的检验。在如今理性置业大环境下，消费者的选择是经过反复比较的，只要具备以上过硬的综合条件，逆市突围楼市的冰封局面也就不足为奇了。

　　纵观九亭众多楼盘，象屿都城3期的性价比是非常突出的，如果扣除1500元/平方米精装成本，购房者毛坯购房单价仅约14500元/平方米左右，相当于去年年中的价格水平。其主力88平方米2+1房更是附带空中花园等超值空间，实际使用面积变得更大，精装修、好产品、更亲刚需的价格，这样综合起来去分析其整体质素，与九亭和徐泾板块动辄22000元/平方米以上的新盘价格相比，象屿都城3期最合算。

　未来房价仍会出现局部调整

　　富阳（中国）控股有限公司执行董事 张秀华

　　调控政策已经在短期内产生了不小的效果，目前市场上供需双方关系逐渐转向明朗化，绝大多数购房者看空楼市，认为房价仍然会下降，谨慎出手。然而，成交量萎缩并不代表购房者没有购房需求，刚性需求量较大。随着绿地等知名房企带头降价，刚需购房者的需求会逐渐地被释放。

　　总的来说，今年一线城市房价回落的趋势已经基本形成，而上海房地产悬而未决的新调控细则一出，必将对房价再次产生影响。预计未来一段时间，房价仍会出现局部调整，开发商们也会根据市场的变动及时做出调整，采取一些优惠措施推动销售，房地产成交量也会随之波动。

　　顺应市场是房企生存第一要义

　　同策咨询及研究发展中心分析师 姚伯均

　　认识市场、顺应市场，是目前维持房企生存的第一要义。恒大降价了，绿地也降价了。降价不仅仅给房企带来了销售额回升和现金流增加，更重要的是，只有降价的房企才能保持充足的现金储备，才有机会抄底土地市场，在最低迷的土地市场中寻觅到最便宜的土地储备，因此当市场回暖时他们才能占据最有利的市场地位，以图最大化的利润。

　　此外，创新是房企生命力延续的根本动力。从万科的90＋户型，到绿地的90墅，显而易见，只有创新的产品，才能在纷乱市场中特立独行。现如今，住宅创新的大方向已经确定。当伦敦“零碳馆”、马德里“竹屋”、“空气树”、汉堡“被动房”、法国罗阿大区生态屋、沪上·生态家等等，这样一些房子挤在一个展区出现时，不由得就会让人眼前一亮：这就是我们未来要住的房子吗？从世博会展示的未来的住宅来看，无疑低碳、环保、生态、智能已经成为未来住宅基本要素。