“由好物管打理的写字楼，其价值可能上升30%左右；相反，写字楼身价则会贬值。“如果把住宅投资者比作小学生，商业地产投资者肯定是大专生以上……”众所周知，写字楼的租金收益远远大于住宅。

专家提示 买写字楼要学会选口岸

这几天，市民张先生很郁闷：他和朋友在东大街某大厦内，分别买了一个单位的写字楼。奇怪的是，两个面积、总价相当的写字楼，在出租过程中却出现了截然不同的“冷”“热”结局。“同在一层楼的这两个单位的写字楼，租赁中为何差异巨大？”记者调查发现，新政实施后，住宅投资者纷纷踩住刹车，把资金转向写

字楼。然而，由于投资写字楼比投资住宅更有学问，投资者容易“受伤”。

同处一楼两写字间一冷一热

张先生和老王从事了多年服装批发生意，两人手中都握有大量现金。6年前，张先生买了两套住宅。这两套住宅很快坐上了“过山车”，总价一天天“疯涨”。最后，他以高出原价一倍的价格，将这两套住宅抛出，一下赚取了近100多万元。尝到甜头后，张先生让老王跟着加入了他的炒房队伍。几年下来，两人都收获颇丰。就在张先生等人打算进一步“深挖”住宅市场时，“新国十条”出台了。住宅市场不能碰，股市又动荡不安，黄金价似乎已涨到极限。就在张先生为投资一度困惑时，他发现身边不少人都在投资写字楼。张先生和老王商量一番后，也跟着加入了写字楼的投资队伍。

张先生和老王很快瞄准了东大街某大厦。随后，两人在这座大厦5层内，分别买了200平方米左右单位的写字楼。这两个单位的写字楼除面积相等外，总价几乎接近。不同的是，老王的那个单位的写字楼靠电梯口，张先生的则靠大厦里端。让张先生意外的是，老王的写字楼很快就被租赁出去，而他的写字楼至今还躺在那里“睡大觉”。最近，尽管先后有企业找上门协商租赁的事，可对方给出的租赁价，每平方米差不多比老王的少了10元左右。“同一层写字楼为何一头冷一头热？”张先生不得其解。

专家介绍写字楼也有口岸之分

事实上，张先生遇到的困惑，只是写字楼投资大军中的一个缩影。记者调查发现，“新国十条”实施后，大量住宅投资者将资金转向了商业地产。而在普通市民心目中，只有商铺才分口岸，从未听说过写字楼也有口岸之说。“写字楼到底有无口岸区分？”昨日，记者随机采访了30多位普通市民，他们对写字楼口岸一说都显得一头雾水。“写字楼是用来办公的，同一层楼咋可能有差别？”了解到张先生遇到的困惑后，市民李女士吃惊地摇了摇头。

“写字楼肯定有口岸之分。”从事写字楼投资研究的分析师唐晋锋告诉记者，写字楼与商铺具有一定共性，越显眼的位置越容易租售。也就是说，靠电梯位置的写字楼最好租售。还需注意的是，呈长廊形的写字楼，受市场接受程度相对较低，相反，回廊结构的写字楼则受市场欢迎。唐晋锋还提醒投资者，每座写字楼的“生命期”，与物管公司管理水平有关。“由好物管打理的写字楼，其价值可能上升30%左右；相反，写字楼身价则会贬值。”写字楼发展“钱景”确实与多

种因素有关。以喜年广场为例，喜年广场底层每平方米单价才一万三四，其顶层价格却高达两万多元。对于投资者而言，到底买底层还是顶层更合算？唐晋锋认为，写字楼用户对楼层的选择与其行业紧密相连。一般来说，证券、金融等行业喜欢入住底层的写字楼，在于为客户上下楼提供方便。对于大型企业，尤其是世界500强企业，则喜欢把办公室设在更高的楼层上，以此作为公司实力和身份的象征。

温馨提示投资写字楼要谨慎

记者近日走访了成都城区部分老式写字楼，果然发现，很多原来堪称成都地标性的写字楼，因物管管理质量低下，租住公司规模、层次相对较低，这些写字楼租金仿佛遭遇了滑铁卢。此外，不少管理松懈的写字楼中，均不同程度地出现了较大比例的空置现象。另外，靠电梯口的写字间，相对容易租售。

“如果把住宅投资者比作小学生，商业地产投资者肯定是大专生以上……”众所周知，写字楼的租金收益远远大于住宅。然而，由于大部分投资者缺乏必要的商业地产投资知识，这无疑成为他们进军商业地产的拦路虎。四川省商业连锁协会会长冉立春提醒市民，投资商业地产回报肯定大于住宅投资，但投资商业地产比住宅地产高深得多，如若是购买商业地产用于自己经营，可果断下手，若是考虑转租，则希望投资者对整个行业的基本面和目标地产的运营管理情况等方面作综合考察后，再考虑下手。毕竟，写字楼一旦出现空置，投资者不仅无法收到回报，还面临缴纳物管费。

企业办公选址有“学问”

房地产界有一句俗语：“买的永远没有卖的精。”意思很明显，买房子的永远“玩”不过卖房子的。这句话虽然在一定程度上反映了房地产市场买卖双方“信息不对称”和购房者处于相对弱势地位的现实，但如果要将其奉为“金科玉律”推而广之，则未免显得有些武断。

■ 办公选址三层面：区域、位置、物业

“根据研究来看，国外的企业在选择办公物业的时候，往往会考虑三个层面的因素。第一个层面是整个目标区域的开发状况（Area Development）。第二个层面更多的是在具体的地点，亦即办公物业的地点选择（Site Selection）。第三个层面是具体的物业和物业管理(Business Facility and Management)。”从海外归来现、供职于互联时代营销顾问公司、对写字楼研究有颇深厚造诣的营销管理顾问刘朝晖说。

刘朝晖说，在区域上，很多公司办公选址首先会很关注产业链、产业集群和产业地带，这是企业在选择一个大的区域，比如是选择在加州还是在俄勒冈州首先考虑的因素。在产业环境的诸多构成因素中，除了考虑地区受教育劳动力数量、资源外，还会考虑当地政府的支持力度。在地点选择方面，很多欧美企业遵循一个“4M”的标准，亦即把一次性成本降到最低，包括地产成本、搬迁成本和建筑成本等；把持续性运营成本降到最低，包括劳动力成本、交通、公用设施和税收等；把风险降到最低，考虑到各种风险因素，如政府管制、恐怖袭击和电力供应等等；把机会最大化，即要把公司选址和搬迁作为公司发展战略的一部分。在美国，尤其是在新兴城市，城市边缘和郊区新城成为智力密集型企业选择的区域地点，因为这些地方成本相对最低，发展空间也很大。如今在美国形成了200多个新的边缘城市，它们聚集了美国约三分之二的写字楼，同时创造了全美70％新的就业机会。在英国，也出现了几十个新的城市，在伦敦周围就有10来个新城市，成为了英国的经济增长点。

■ 办公选址要看运营成本

张配说，如果说10多年前企业在选择办公地点首先看位置、硬件设施，那么现在运营成本已经被企业放在了第一位。

作为企业办公选址关键点的办公成本，包含许多方面，租金只是其中的一项，还包括折旧费用、运营成本、人力资本等。资料显示，对于北京几大热点写字楼分布区域而言，国贸地区的平均入住成本最高，中关村地区比国贸稍低，金融街、望京次之。和以上几大区域相比，亦庄经济技术开发区（BDA）最低，入驻成本跟国贸CBD相比，约低20％－30％。

张配认为，除此之外，企业办公选址还注重交通、健康安全、配套服务，员工关系也是一个参考因素。因此，一种新趋势是，除了企业的房地产部门、业务部门、法律部门参与选址，人力资源部也参与其中，在选址的时候主要考虑员工的交通、住房等方面能否令员工满意，是否有利于留住人才等方面的问题。

专家分析认为，企业选址实际上是企业经营活动的一部分，参与者角色的变化也反映了新经济下企业房地产运作的变化。现在的办公物业开发商应该了解到，企业在作出写字楼租赁或者购买决策的时候，不仅仅会考虑物业本身的软硬件条件，还要考虑财务关系、员工关系。

■ 商务区、郊区写字楼竞相争辉

包括北京在内，企业办公选址大抵经历了几个发展阶段：高级酒店阶段、专业办公楼阶段和高科技开发区阶段。10多年前，很多外企选址基本上在高级酒店，以利于推广产品和吸引客户；有了专业办公楼后，企业发现酒店并非专业办公环境，于是搬到专业办公楼，如国贸中心、嘉里中心以及中关村早期的一些办公楼。随着经济的发展，具备产业聚集优势的亦庄等高新技术开发区，乃至丰台区的商务花园总部基地等对某些类型的企业的吸引力也越来越大。从高级酒店、专业办公写字楼到高科技开发区和科技园区，企业从重视生产转到重视智力、重视软件，对绿色生态环境的要求越来越高，运营成本却在一步步降低。