近期广州写字楼市场供应持续井喷。据第一太平戴维斯统计数据显示，今年下半年广州写字楼市场还将出现46万平方米新增供应，是上半年11万平方米吸纳量的4倍有余。业内人士分析，今年上半年，广州写字楼以8.3%空置率创下2007年以来的最低值，尽管需求依然强劲，但下半年市场仍将面临较大挑战，不排除空置率将再创新高。

经济增速

上半年空置率创三年来新低

第一太平戴维斯统计数据显示，今年上半年全市写字楼新增供应9.2万平方米，而租赁成交量为11万平方米，市场出现难得的供不应求。受此影响，广州甲级写字楼租金今年一季度出现自金融危机爆发以来的第一次回升，且升势在第二季度得到延续。

2010年上半年，甲级写字楼租金114.3元/平方米/月，环比上升4.8%；空置率也下降了1.3%，为8.3%，为2007年以来最低。从区域上来看，越秀区租金环比上升0.7%至每月98.5元/平方米，天河北和珠江新城的租金数据分别为每月116.2元/平方米和132.1元/平方米，增幅分别达到2.7%及4.9%。

第一太平戴维斯华南区董事总经理林木雄分析，今年上半年，写字楼市场上除了存量物业成交活跃外，在建物业也不乏大宗预租交易。如汇丰银行已签约太古汇，将租用后者7.66万平方米的写字楼面积，GE通用也与高德置地广场1期签约，租用后者8556平方米写字楼。

经纬行研究中心经理朱欣苑认为，上半年写字楼空置率创新低，主要源于去年的天量信贷刺激经济增长，广州今年二季度经济增速比一季度还高，仍是上升势头，且广州第三产业（主要为服务业）的快速增长必然增加对写字楼的需求。林木雄分析，整体经济形势是决定写字楼市场发展的关键因素，今年上半年广州的GDP增长率达到12.3%，高出全国平均值，全社会固定资产投资额、房地产开发投资额、社会消费品投资额等核心数据都出现明显增幅。在亚运会和城市发展需求推动下，下阶段广州各项经济指标还将出现上浮，写字楼特别是甲级写字楼需求还将进一步提升。

据了解，下半年不少企业因扩张规模，会考虑提升现有办公环境，从而将目标瞄准天河北、珠江新城等地的甲级写字楼单位。除了这类“换房一族”外，不少外省或外国企业及办事机构会进驻广州，带来较为庞大的市场需求。

供大于求

珠江新城空置率或达两成

据第一太平戴维斯统计显示，今年下半年广州楼市将有包括和泰广场、万菱汇写字楼、GE大厦、高德置地广场三期、佳兆业中心、西塔等一系列甲级写字楼进入市场，供应总量高达46万平方米，环比上半年的的11万平方米增四倍有余。其中定位为中央商务区的珠江新城新增供应超35万平方米，占据总量的77%。不少业内专家认为，尽管需求持续增加，但在海量新增供应情况下，广州写字楼市场将出现供大于求，空置率或创新高，珠江新城的甲级写字楼空置率或高达20%。

戴德梁行高级项目经理陈纯分析，在空置率压力之下，写字楼开发商会给优质客户提供租赁优惠，从而使得写字楼市场租金从目前的攀升转变为平稳发展。朱欣苑表示，虽然广州以服务业为主，但下半年写字楼供应量如此之大，尤其是高端写字楼集中上市，空置率上升将不可避免。“广州宜加强改善营商环境，创造更好的条件吸引大型现代服务业企业进驻，吸引更多的高端人才来穗创业。”

房地产营销专家谢逸枫认为，今年下半年广州商写字楼供应“井喷”将带来四大问题：一是商业写字楼“供大于求”，产生恶性竞争，开发商陷入打价格战“怪圈”；二是由于投资购买商业写字楼需求增加缓慢和入住率低，导致商业写字楼空置率上升，泡沫破裂风险加大；三是开发商只要销售或招商不到40%以上，资金链将面临断裂，同时，银行等金融机构因贷款难收回，可能导致金融危机余震；四是一手房政策调控一旦停止，住宅市场恢复往日火爆，商业写字楼就要“倒霉”，若融资渠道和银行贷款一直收紧，资金被“套牢”的开发商就要面临“死亡”。

3问专家

1.近年来，不少写字楼开始从以出售为主转为以出租为主，写字楼该不该出售？还是应以出租为主？

房地产营销专家谢逸枫分析，出售有利于开发商实现快速资金回收、减少资金压力，但不利实现高回报率。而租赁则是有利于开发商实现更高利润回报，但不利于资金快速回收，可谓各有利弊，开发商要根据项目规模、定位等方面进行“对症下药”，而不能盲目“东施效颦”。近年来写字楼以售转租是开发商遭遇政策调控下临时的应对措施，也是开发商采取灵活的策销售策略，主要是因为国内经济未恢复、政策调控不稳定及市场供应量过大，加之购买需求增长缓慢、市场消化周期延长，开发商资金日趋紧张亟待缓解。

中地行媒体事业部副总监陈杨认为，商用物业一般是以出租为最好。他分析，对于开发企业来讲，物业出租会有稳定的租金收入，物业同时也可以作为企业资产融资；相比之下，物业出售只能获得短期的现金流。尤其是目前的珠江新城市场中，写字楼物业价值并未真正体现，即使销售也很难达到预期收益。因此，以出租来等待升值不愧为更好的方法。

2.在写字楼海量新增供应下，开发商应如何应对？

谢逸枫指出，目前广州写字楼的出路主要有两条：一是国内经济提前恢复，政府政策支持的企业数量扩增，市场需求加大；二是开发商根据市场供求变化，控制好销售速度和推货数量等，同时找准客户需求，做好写字楼的产品质量和特色设计等，提供个性化的经营管理和营销策略，增加产品附加值，吸引更多的人购买或投资。

经纬行研究中心朱欣苑认为，写字楼多为单体楼，每个个案都会有一些硬性约束条件，开发商应在结合区位与项目自身条件的基础上去把握客户群，再根据客户群的定位来有针对性地设计好产品，并提供优质的物业管理服务。他强调，在写字楼海量新增供应下，不能单靠开发商，还需要广州营商环境和市政配套的改善。

满堂红研究部主任沈锐培表示，近几年广州高端写字楼一直是供过于求，且住宅和写字楼价格倒挂情况比较明显，尤其是珠江新城。为什么开发商还大量开发写字楼呢？应该是有长远的考虑。

他分析，开发商很可能是想增加自持物业的比例，保持稳定的租金收益。房地产开发不可能永远高速发展，随着市场饱和以及土地供应的减少，住宅开发未来会遇到瓶颈，增加自持商用物业日益受到开发商重视，即使是以住宅开发见长的万科也开始涉足商用物业。

3.投资写字楼如何规避控制风险？200万元以下成本如何投资写字楼？

业内专家总结了以下四个投资写字楼的注意事项：最好要买带租约的单位；首选管理费较低的写字楼；优先选择楼层高的单位，出租相对容易；写字楼转手时税率明显高于住宅，因此最好中长线持有。

满堂红地产写字楼部杨军建议，成本控制在200万元以下的投资客，最好购买100平方米左右的中低端写字楼，如海珠区的昌岗路、宝岗大道、花园酒店、东风路等板块，面积在100平方米左右，单价一般不超过1700元/平方米。这类中低端的写字楼项目租金回报率比较高，适合长线持有收租，但同时也要注意到这类中低端写字楼的升值潜力会比较有限。

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据戴德梁行上海甲级写字楼分析报告，第二季度市场对高档写字楼的需求丝毫没有减弱，租赁势头仍然强劲。由于持续供不应求，上海甲级写字楼平均空置率下降了2.43个百分点。甲级写字楼物业持有者多持惜售态度，因此投资者不得不在乙级写字楼市场寻找目标。

位于陆家嘴的上海银行大厦则成为第二季度上市的唯一甲级写字楼。由于第二季度持续供不应求，上海甲级写字楼平均空置率继续下降，截至第二季度末为4.13%，与去年同期的6.56%相比，下降了2.43个百分点。从区域来看，静安区空置率最低，为1.24%。该区域的恒隆广场二期于2006年底上市，虽然其供应量高达8万平方米，但很快被强劲的市场潜在需求吸纳，特别是服务业公司。因此租赁市场的紧张状况仍然无法得到缓解。虹口和闸北区位于空置率榜首，其空置率都达到10%。

由于上海甲级写字楼空置率不断下降，市场需求亦得不到缓解，其平均租金报价持续上升，目前达到1.09美元/平方米/天（8.13元/平方米/天）。持续增长的租金使得甲级写字楼物业持有者更愿意长期持有而不是出售，与上一季度类似，投资资本很难在甲级写字楼市场找到购买对象。

戴德梁行分析，未来12个月，甲级写字楼需求仍将保持强劲增长势头。很多公司越来越关注中国市场，并陆续进驻中国，因此将会增加人力投入以确保符合其中国业务的发展需求。这些公司近来忙着在供应紧张的市场中寻找合适的办公地点。未来12个月间，大约有94.5万平方米甲级写字楼新增供应量上市，例如上海环球金融中心(商铺写字楼详情户型图楼盘图 论坛)一个项目就将提供22.6万平方米的新增供应，将缓解甲级写字楼供小于求的局面。另外，规划中的小陆家嘴人行天桥工程如付诸实施，将会提高该区域对甲级写字楼租户的吸引力。

上海写字楼租金加速上升 甲级写字楼炙手可热

5月，上海甲级写字楼租金为269.18元/平方米.月；准甲级写字楼租金为164.92元/平方米.月,全市租金水平继续近期温和上升的态势。其中，小陆家嘴商圈写字楼租金领先一步快速上涨，经过连续多月的持续上扬，该商圈写字楼租金本月跃居全市最高水平。

5月，上海甲级写字楼空置率为9.54%；准甲级写字楼空置率为10.06%。南京西路是空置率比较高的商圈，维持在 10%以上。而小陆家嘴商圈近期租售表现良好，政策的支持力度相对其他商圈更大，空置率也逐月走低。由于经济的回暖，企业对高端甲级写字楼需求增加，空置率将持续走低，而短期内准甲级写字楼入住率将受影响。

5月，在政策和经济的双双利好下，甲级写字楼市场整体表现较为活跃。特别是浦东区域，以不可复制的地理优势加上最近颁布的“7+1”战略规划，区域竞争力更加突出。加上近期金融业的快速回升，使得陆家嘴商圈继续引领全市写字楼租金上涨，

高端甲级写字楼需求大增。由于整体经济正在回升，甲级写字楼需求进一步增加，局部空置率有望继续下调。

随着楼市调整期提早结束，购买力于下半年涌入楼市，加上市区屋苑楼价屡创新高，低息环境令不少新资金流入新界区低价楼作收租用，人民币升值令内地资金再度垂涎香港楼市，楼价仍低水的新界区二手需求强劲。美联物业董事布少明表示，上半年新界区二手交投升幅已跑赢市区，楼价亦已上升6%至每尺3,711元，他预料下半年区内二手注册量会挑战3万宗水平，比上半年增逾15%，并将超越97年下半年水平，全年新界区二手楼价料会有20%升幅。

布少明料交投3万宗增15%

布少明表示，上半年二手楼市表现一度受到房策影响而出现波动，但总结上半年所录得的二手买卖注册登记较去年上半年高出近25%，新界区二手交投升幅更跑赢市区，截至6月21日为止，新界区二手住宅注册登记更达25,324宗。根据资料，今年上半年数字显示，新界区平均每宗二手住宅买卖注册金额约为221.9万元，相对市区平均每宗的430.3万元相差约208万元，两者的差额较去年下半年的193万元进一步扩阔7.8%至208万元，不单创08年上半年后新高，并且是97年有纪录以来，两者相差额为第三高，仅低于07年下半年的219万元及08年上半年的228万元的差额水平。

上半年嘉湖逾千宗称冠

截至6月21日为止，今年上半年新界区十大最活跃屋苑的二手注册量较去年同期大升40%。注册量位列三甲的新界区屋苑包括嘉湖山庄录得1,025宗、沙田第一城录得799宗，以及映湾园的499宗，较去年上半年上升56%、47%及74%，其中映湾园的升幅主要是受惠区内新盘开售及憧憬区内卖地等因素带动成交所致。

资金流入低价楼收租

美联物业营业董事欧沚轩表示，低息环境令不少新资金流入新界区低价楼作长线收租用。根据十大新界区屋苑于第二季的长线投资者入市比例来看，比例由15%至40%不等，而一般约为30%水平，与首季保持相若水平，值得留意；三甲屋苑的嘉湖山庄、沙田第一城及映湾园的投资者比例更不升反降，相信是受到不少用家相继入市所致，而长线投资者亦较追捧成交量活跃屋苑。另一个吸引长线投资者选取新界屋苑的原因，是新界屋苑的租金回报吸引，而10大屋苑的租金回报率一般在4厘或以上水平。

首5月二手洋房成交115亿

今年首五个月二手洋房买卖合约登记录得527宗，总值115.46亿元，已经超越去年下半年的108.34亿元，高出6.6%，是2008年上半年128.36亿元后的两年新高。中原地产研究部联席董事黄良升指出，本地优质洋房供应罕有，提高物业的升值潜力，首五个月有18宗逾一亿元的高价二手洋房登记，以致二手买卖金额被推高。

黄良升指出，5月份二手洋房买卖合约登记录得101宗，虽然较4月的124宗减少18.5%，但买卖连续四个月维持在一百宗以上，反映二手洋房市道平稳畅旺。另外，5月份二手洋房登记金额录得32.06亿元，较4月的17.40亿元急升84.3%。由于受山顶贝璐道6-16号及南区环角径2号曦园两宗大额登记影响，二手买卖金额录得明显升幅。若扣除上述两宗登记，5月份二手洋房登记金额则录得15.67亿元，按月减少9.9%。

他指出，5月份本港洋房(包括一手及二手)买卖合约登记合共录得109宗，总值33.96亿元，较4月的185宗及38.76亿元，分别下跌41.1%及12.4%。虽然二手洋房市况保持活跃，但受一手洋房新盘大减拖累，整体洋房交投录得下降。

内企纷设公司 商厦租市升

高力国际（香港）研究数据显示，过去三个月甲级写字楼租金和租用率均表现向好。公司研究及咨询部董事卢永辉表示，截至今年五月底，本港甲级写字楼空置率有轻微下降的情况，整体空置率为4.99%。中环及金钟区的甲级空置率约4.03%，湾仔及铜锣湾为4.36%，港岛东则为3.26%。租金方面，自09年第四季开始，甲级写字楼首见3%的升幅。至本年第二季，更录得8%的升幅。

卢永辉：次季甲厦租金升8%

当被问及下半年租金走势时，他以中环甲级写字楼为例，截至今年五月底升幅已近18-19%，比去年预计10%的升幅为快，估计下半年的升幅可达12%。他又指，现时中环区写字楼平均租金约每尺80元，与08年最高尺价120元虽有距离，但相信中环的租金绝对可以跑赢大市。至于尖沙咀则受到西九龙的影响，租金被拖低，平均租金少于每尺30元，而西九龙则回落至每尺20-25元，属于合理水平。

至于租金的升幅比预期快，他表示因为用家需求持续增加，除了本地租户外，内地企业纷纷来港设办事处投资。公司商业部董事刘柏汶补充，除了内地有很多负责金融业务的公司外，也有不少东南亚公司来港设办事处。而这些公司皆以5,000尺为开设写字楼的最基本条件，造就了本港甲级写字楼的需求大增，以致租金升幅加快。另外，甲级写字楼的供应减少也是造成租金持续上升的另一原因，除了一手供应较少之余，二手的空置率也相对低，只有约5%。