市场低迷难挡业绩增长

尽管在政策调控的影响下，上半年我国房地产市场已经显出丝丝寒意，但是从上市公司的中报来看，仍是一片热火朝天的景象。在营业收入和净利润增长的同时，房企的预收账款也达到了新高。不过，在市场成交量低迷的影响下，上半年不少房企销售面积出现了下滑。

“万保招金”四大地产龙头上半年共实现营业收入437.37亿元，同比增长19.93%；实现净利润67.18亿元，同比增长43.09%。上半年，万科和保利地产（600048）的销售金额分别达到367.7亿元和217.55亿元，同比分别增长19.5%和3.33%，成为两公司有史以来最好的中期销售业绩。万科销售额占全国商品住宅成交额的比例为2.18%。

值得注意的是，虽然销售金额有了大幅提高，但是在销售面积上，万科却出现了下滑。公司上半年的销售面积较去年同期的348.8万平方米下降了8.2%。保利地产虽然上半年的销售面积同比增长了5.81%，但是公司2007年-2009年中期销售面积的同比增幅分别达到102%、39.4%和164.41%，增长速度显然已经放缓。金地集团（600383）则由于上半年库存偏少，无充足房源销售等原因，销售面积和销售金额双双下降三成以上。

上市公司的销售情况正是整个房地产市场运行的缩影。统计局数据显示，上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，同比增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13个百分点。到了7月份，全国商品房单月销售面积6466万平方米，同比下降15.4%；全国商品房单月销售额3066亿元，下降19.3%。

尽管上半年整个房地产市场表现低迷，但是事实上，去年楼市的火爆行情已经为开发商今年的业绩奠定了厚厚的基石，这一点主要体现在预收账款的不断增加。业内人士指出，预收账款是反映企业未来收入的可靠指标，因为营业收入通常要等到竣工交房时才能确认，有半年到两年不等的滞后，因此预收账款大幅增加确保了企业未来的收入结算。

统计显示，已经公布中报的28家房企上半年共实现预收账款1227.94亿元，同比大增了63.97%，较今年年初的1015.50亿元还上涨了20.92%。

万科就表示，上半年由于公司销售情况良好，且转入结算的资源量不多，公司已售未结资源大幅增长。截至6月底，公司尚有530万平方米已销售资源未参与结算，合同金额合计约573亿元，分别比年初增加41.3%和50.0%。

现金流继续恶化

尽管上半年整体业绩增长已无悬念，但日渐趋紧的现金流还是给房地产公司未来的业绩增长埋下了隐忧，同时也暗含了各地产公司下半年加大项目促销回款力度的可能性。

根据统计，截至8月10日，已公布2010年半年报的28家房地产上市公司，经营性活动现金净流量合计为-448.56亿元，而去年同期该数值为240亿元，今年一季度该28家公司的经营性活动现金净流量为-308.36亿元。今年二季度地产公司的现金流呈现继续恶化态势，第二季度该28家房地产公司经营性现金流净流出140亿元。

这28家公司中，20家公司的经营性活动现金净流量为负值，占比高达71%，显示出现金流紧张已成为房地产公司当前所普遍面临的境况。值得注意的是，四大龙头公司万科、保利地产、金地集团、招商地产（000024）无一例外的经营性活动现金净流量均为负值，且在已公布半年报的房地产公司中排名较后。现金流最为紧张的保利地产，上半年经营性现金流净流量达到-233亿元，万科紧随其后，经营性现金流净流量为-95亿元。

业内人士表示，去年下半年起，房地产公司均加大了对新开工项目和土地购置的投入，导致大部分经营活动现金流从去年的正值转为负值。在地产调控新政的背景下，即使房地产商及时调整策略，减少土地购置面积，但考虑到新开工项目投资支出的惯性，加上受调控影响市场销售急剧萎缩，经营性活动现金流仍会持续净流出一段时间。

而房地产公司同时还面临着贷款趋紧、再融资环境短期难以松动等问题，因此未来现金流压力较大，在此背景下，前期土地储备力度过猛而忽视自身财务状况的公司未来将可能进一步下调楼盘售价。

某知名地产公司北京分公司的销售人员坦诚，“公司确实在采取适当下调新开盘项目均价等优惠措施，以加大销售和回款力度；各地分公司也在根据本地项目情况制定一些促销手段，以保证各分公司自身的现金流。”该地产公司今年上半年采取相对扩张的政策，在一线城市大举拿地。

不过，从已公布半年报情况看，由于去年销售火爆，地产公司依然手握大量货币资金，短期内生存无虞。该28家地产公司期末现金及现金等价物总计为644亿元，相比去年同期的570万元有所增长，今年一季度末该数值为605亿元。万科、保利地产、金地集团、招商地产等龙头公司手中所持货币资金也都保持在较高数额。

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在2010年遭遇政策打压后，地产公司中期业绩会不会受到影响开始成为市场关注的焦点。不过从已经披露中报的地产公司来看，大部分公司的中期业绩都非常亮丽，出现同比大幅增长。同时业内人士指出，地产公司业绩具有一定滞后性，中期业绩更多是体现去年的销售情况，因此要真实反映公司业绩，经营活动现金流才是最重要的指标。

而从现金流情况来看，地产类上市公司较为紧张，在已经披露中报的223家上市公司中，地产公司经营活动现金流都不是太好，特别是嘉凯城（000918，收盘价9.82元）和招商地产（000024，收盘价19.76元），位列223家公司倒数第一位和第二位，中期经营活动现金流净额分别为-22.21亿元和-19.99亿元。

“据我们分析，今年有好几家地产公司开始在现金流上发愁了。”国内一家大型阳光私募的基金经理昨日（7月30日）告诉《每日经济新闻》记者。

嘉凯城经营现金净流出22亿

嘉凯城作为浙商集团从事房地产开发业务的经营主体，旗下包括嘉业、名城、中凯三大品牌。

嘉凯城中报显示，公司上半年实现营业收入35.4亿元，同比增长301%；实现净利润4.5亿元，而去年同期为负；中期每股收益为0.25元。

其实公司业绩的大幅增长，应归功于嘉凯城去年9月完成的资产重组。在去年9月份完成重组之前，嘉凯城的前身还是一家多年亏损的乳制品企业，重组的完成，使得嘉凯城的房地产可结算资源大幅增加。从今年第一季度开始，嘉凯城就开始实现扭亏为盈，一季度实现营业总收入13.81亿元，比上年同期上升340.85%；归属于上市公司股东的净利润1.56亿元，而2009年一季度为亏损1725万元。

不过在盈利增长的背后，嘉凯城的经营活动现金流却大幅下降，上半年嘉凯城经营活动产生的现金流净额为-22亿，去年中期则为-0.2亿。

嘉凯城证券事务代表表示，今年上半年公司业绩增长的主要原因，是公司今年确认收入和利润大多是去年销售的项目，而去年房地产市场的行情较好，公司的销售情况也良好。

而对于经营活动现金流为负的问题，该人士表示，一方面是今年上半年受到政策调控影响，销售没有以往好；另一方面是有的项目在去年年底就已经销售完毕，而新项目还没有开始销售，再加上公司拿地和项目开工的支出，这都会影响公司经营活动现金流。

上半年数据显示，嘉凯城存货为93.08亿元，与年底相比增加了37.19%；预收账款为22.7亿元，与年底相比减少了34.85%。

“6月末，嘉凯城账面上22.7亿元的预收账款仅锁定了公司全年预测房地产销售收入的88%，公司下半年销售任务仍然任重道远”，中银国际在研报中指出。