投资精明眼

根据第一太平洋戴维斯报告，今年广州甲级写字楼新增供应量达73万平方米，相当于过去5年供应量的总和。如此庞大的写字楼货量上市，给市场带来了巨大的供应量，同时也给广州市城市风景添上一笔。写字楼外立面讲究新奇独特，但室内与住宅一样讲求方正实用，投资者该如何掌握分辨写字楼“好看好用”的秘诀呢？本期《投资精明眼》专栏请来多位商业地产投资专家，为投资者提供拣楼贴士，以免陷入“好看不好用”的陷阱。

睇楼精明贴士一：这些写字楼“好睇不好用”

说到广州市“好睇不好用”的写字楼，专业人士都不忌讳地点名提到东风东路东峻广场。中原工商铺资深营业经理陈春妮告诉记者，东峻广场作为东风东路显眼地标，其租金仅每平方米三四十元，管理费却高达28.6元/m2。这栋写字楼一直租不起价，原因就在于其间隔不实用。东峻广场写字楼里面大部分单位为扇形，办公桌、家具较难摆放。

点评：中原工商铺总监罗思源表示，东峻广场有其独特的S形流线外形，室内空间因这个独特外形而有所牺牲，超过七成的单位有不可移动的梁柱，给室内装修与空间分隔造成很大障碍。而东峻广场对面的天誉商务大厦每平方米月租金都过50元，东峻广场却低于这个水平，同一地段两栋写字楼租金相异，根源就在于东峻广场“好睇不好用”。

环市东世贸大厦三角形的外立面，也昭示着室内空间不太实用。据罗思源透露，世贸大厦某些单位不太实用，但写字楼单位会有一个小露台，租用单位的租客可以免费使用该露台，相当于作为一个小小的补偿。

有时候方正外形的写字楼不一定意味着室内空间方正实用，中信广场就是一个例子。满堂红写字楼店长简光广表示，中信广场实用率仅为56%~57%，而新写字楼实用率一般都在70%。

点评：据合富置业专业人士分析，投资者选择写字楼时，无论是购买还是租赁，位置和价格是最关心的两个因素。地段与交通则是决定写字楼能否“热销”或“热租”的关键。与这些因素相比，写字楼的外形、结构等较少受到关注，但格局方正的写字楼通常实用率都会较高，而实用率高这一点是很多投资者关心的问题，这直接影响到写字楼的价格及租价。对投资者来讲，买写字楼无非是自用或出租；对于自用客户，买写字楼的目的是要最终能够使用的，因此很多自用买家都比较关心写字楼的实用率。如果是打算投资用于租赁的客户，由于租户租赁写字楼时都会关注套内有多少面积可使用，并据此确定物业的价值，因此，间隔方正的写字楼的升值潜力会更加明显。

睇楼精明贴士二：外形相同内里大不同

市面上不少写字楼都是双子塔设计，分东西或南北双塔，不过因空间设计或分属不同业主的原因，外形看上去差不多的写字楼租金也有所不同。

体育西路口的维多利广场是天河城附近瞩目的写字楼之一，这栋写字楼分A、B两座。满堂红简光广透露，两栋写字楼外形看上去差不多，但A栋间隔比B栋好，实用率达70%，B栋实用率只有60%。简光广表示，A栋空间设计较实用，且较接近天河路，也比B座更显眼。由于“好睇好用”的缘故，维多利广场A座月租金为110~140元/m2，B座月租金仅为90~110元/m2。

点评：中原工商铺罗思源表示，环市东世贸广场分南北双塔，北塔三角形半径较小，写字楼开间没那么好用；南塔三角形半径较大，写字楼开间较为理想。

体育东路地铁站旁有两栋外形一样的双子塔楼，一栋是财富广场，另一栋是羊城国贸。中原工商铺陈春妮表示，这两栋写字楼外形一样，里面空间也大致相同，但财富广场由城建持有，只租不售，管理较好，每平方米租金达120元；羊城国贸则已销售一空，写字楼单位由小业主所有，同样间隔的单位在羊城国贸只租到70~90元/m2/月。

睇楼精明贴士三：楼龄短 实用率高

中原工商铺总监罗思源表示，写字楼外立面讲究标新立异，但里面同样注重方正实用，这是写字楼业主对设计师的不二要求。他相信专业的设计师一定会在新奇外形与方正实用之间取得平衡，不会为追求过于独特的外形而牺牲写字楼内的实用面积。他说，东风中路新近落成的写字楼华以泰广场外形下宽上窄呈扭纹型，从平面图上看写字楼单位尚算方正。罗思源表示，外立面不规整的写字楼意味着每层面积分布不一样，有的单层面积大，有的单层面积小，但不一定意味着每层面积不实用。

点评：满堂红简光广表示，选写字楼单位投资可以简单从楼龄上来考虑，1999年以前落成的写字楼受当时设计与硬件条件所限，实用率不高，空间设计不太好。他认为，老写字楼间隔三角位多，租客租金虽可省下一笔，但加班超时空调费用高，装修审批手续较麻烦。2000年以后落成的写字楼设计规范已有很大进步，特别是近年落成的写字楼，实用率超过70%，加班空调不再按照加班时数来计算，而是根据写字楼单位的空调用电流量来计算，非常先进。

简光广表示，选写字楼单位，除了楼龄外，也可以从层高来判断空间实用与否。1999年前落成的写字楼，层高约在2.3~2.4米之间，空间较逼仄。1999年~2005年落成的写字楼，层高在2.4~2.5米之间，空间感有所增强；2005年后落成的写字楼，层高在2.6~2.7米之间，空间感较好。

中原工商铺罗思源与陈春妮表示，科汇金谷写字楼算是广州写字楼实用率高的代表，独栋写字楼面积从3000~10000多平方米，实用率高达80%~83%。