2010年面对号称史上最严厉的房地产调控政策，上海的住宅和写字楼市场发生了微妙的变化，由于政府的严厉调控，依附于房地产的投资属性尤其是住宅市场的投资属性受到强烈抑制，而写字楼由于其产权性质中固有的投资性质，因此在本次调控中未受波及，尤其是高端写字楼市场，迎来了前所未有的机会，随着中粮、保利、证大、SOHO中国等开发商，农业银行、东亚银行、宁波银行、阿尔法基金、恒生银行等金融机构在上海的大举收购项目，上海的高端写字楼市场正处在启动前的喧嚣中。

中国楼市可谓真正的政策楼市，每年的波动行情几乎都由政策作为主导，因此政策的导向可谓是楼市未来发展的重要风向标。进入2010年针对商品住宅项目的政策接连不断发出，拿地、贷款、税收等限制都针对住宅而制定。商办地产进入政策附属关注状态，将给核心板块的商办物业带来巨大商机。

近几年上海写字楼市场整体供需情况

自2004年以来，上海写字楼销售市场大体保持着供需较为平衡的状态。2005-2009年间，上海市写字楼市场每年的供应量和成交量均在100-150万㎡间，变动幅度较小。总体来看，近几年间上海写字楼市场保持着需求略大于供给的趋势，且预计未来几年将维持该趋势，市场呈现出良性发展的态势。在均价方面，自2006年起，上海写字楼市场的成交均价呈现逐年稳步上升的状态。2010年上半年，上海市写字楼市场的整体成交均价首次突破2万元大关，达到23,229元/平方米。上海市写字楼市场整体价格稳步上扬，市场呈良性发展趋势。

2010年1-7月上海写字楼项目整体供求走势

2010年1-7月上海写字楼销售市场出现稳固上升的趋势，区别于住宅项目并未写字楼销售市场并未受到4月17日新一轮房地产调控的影响，供应量在2010年5-7月持续保持25万㎡的体量，同比2009年5-7月上升63.35%。近年来写字楼市场被广泛看好，但核心区域供应依旧稀缺。对高端写字楼的需求也正在逐步被放大。

2010上海写字楼市场排行榜 、

与历年上海商品房销售TOP10全部被住宅物业占据不同，2010年至今，成交前十中有3个写字楼项目进入排行，各类基金和机构等对写字楼项目热衷程度有进一步提高。，SOHO东海广场(散售)、玫瑰购物广场(整售)、浦江双辉大厦(整售)均取得不俗的业绩，说明机构与个人投资者正在逐步关注此市场，启动迹象明显。

SOHO东海广场销售额居首

2010年1-7月全市房地产项目销售均价排名中并未出现写字楼项目，豪宅项目汤臣一品大厦、翠湖天地嘉苑紧邻多个市中心传统商务圈，核心商务圈住宅与写字楼项目价格倒挂现象严重。

2010年1-7月上海写字楼销售均价最高的项目集中在核心商务区，其中排名前两位的写字楼项目均为南京西路板块，御华山大厦定位为酒店式公寓，纯写字楼项目依然稀缺。对比国际一线城市惯例，上海城市核心区写字楼、住宅物业价格倒挂严重。于此同时，上海同地段写字楼租金回报往往高于住宅项目。可见，上海核心区域写字楼物业的投资价值正在放大。

附表：近期大宗交易

中粮地产——收购新梅太古城一期，收购金额13.5亿元

中国保利——拍得陆家嘴E18单元1-8地块，总金额为30.3亿元

上海证大——拍得外滩8-1地块，土地价格92.2亿元

SOHO中国——从摩根士丹利手中购得东海广场一期项目，交易金额24.5亿元

收购外滩204项目61.5%股权，收购价22.5亿元

农业银行——收购陆家嘴浦江双辉大厦两栋办公楼，总收购金额约86亿元

东亚银行——购得陆家嘴高宝金融大厦的10个层面及楼宇冠名权，交易金额11亿元

宁波银行——收购陆家嘴二十一世纪金融大厦7个层面，交易金额5.2亿元

阿尔法基金——收购四川北路上的天宸玫瑰广场，收购价14.5亿元

恒生银行——收购陆家嘴汇丰大厦3个层面及冠名权，交易金额5.1亿元