观点地产网 见习编辑 李雯露 在香港成功打造香港环球贸易广场(ICC)以及国际金融中心(IFC)的新鸿基集团，把IFC和ICC模式复制到了上海。近日，新鸿基地产代理租务部总经理冯秀炎透露，位于陆家嘴的上海国金中心(IFC)商场第一期2011年年租金收入约达4亿元。

　　据介绍，截至2011年12月底，上海IFC商场平均每日人流量为6-8万人次，商场平均租金为50-200元/月/平方尺，2011年营业额为40-50亿元。

　　如法炮制

　　资料显示，上海国金中心综合体项目，包括服务式公寓、商场、写字楼、酒店，总投资额将达100亿元。

　　对于商场一期录得的可观收入，冯秀炎表示，集团将成熟的香港商场模式和经验带到内地，而上海IFC商场就是香港成熟的商场模式与上海独有的本土情况相结合的产物。

　　据冯介绍，上海IFC商场在设计以及品牌组合等方面亦有其独特之处。商场外观设计灵感源于钻石，而室内则运用了以香槟色及淡米白色为主色调的欧式歌剧院镂空设计，以增强室内空间感。

　　而品牌组合方面，上海IFC商场在引进国际一线品牌的同时，还引入了大量特色消闲店铺，以期达到消费者一站式的高质量购物需求。

　　冯秀炎续称，商场部分分为两期进行开发，总楼面面积约11万平方米。

　　其中，商场第一期，总楼面面积约100万平方尺，共提供180个铺位，现已全部租出。目前平均每方尺营业额为1000元，最高者达1万元，较开业初急升5-10倍，而首年(2011年)营业总额达40-50亿元。

　　“IFC商场在欧洲的口碑很好，越来越多外资愿意来到购物中心，相信商场明年的零售营业额还会上涨。”冯秀炎如是说。

　　招租策略

　　易城中国华东策略顾问部副总监陈华明则认为：“(上海)IFC的成功来自于两方面，一是稀缺地段，二是开发商的丰富城市综合体经验。”

　　特别是在招商方面，他续指，新鸿基在商业地产方面拥有长期实践经验，与一些很好的商家品牌建立了长期的战略合作和互信关系，因此具有强大的招商能力。“不需要通过中介，仅仅专注于将房子造好，就有各类特色的高端商家纷至沓来。”

　　据冯秀炎介绍，上海IFC商场的招租策略是选择高端品牌商户。“我们曾跟2000家商户品牌接洽，最终选定全球最顶级的180家。当中约一成半首次登陆内地，四成首度进驻上海。”

　　其中，包括路易威登(Louis Vuitton)、香奈儿(Chanel)、普拉达(Prada)、迪奥(Christian Dior)、卡地亚(Cartier)、多喜佳伴纳(Dolce & Gabbana)、乔治o阿玛尼(Giorgio Armani)等世界知名品牌。

　　“由于考虑到顾客多元化的消费需求，除了高端品牌以外，商场还引入百丽宫电影院(PALACE cinema)。”冯续称，与此同时，餐饮组合也是不可缺少的要素之一，譬如获得米其林星的利苑(Lei Garden)、提供精致意大力料理的ISOLA Italian bar+grill、莫尔顿牛排坊(Morton‘s of Chicago, Bar & The Steakhouse)等世界顶级餐厅均已进驻上海IFC商场。

　　冯秀炎还透露，面积约1万平方米的商场二期预计将于2012年第3季度相继开业。

　　“目前招商进展理想，已陆续与租户洽谈租约。”她表示，上海IFC商场第二期将以珠宝、男装、儿童用品及餐饮为主题，商户组合也将延续一期的高端定位。

　　据易城中国陈华明介绍，目前，该商场中一些知名高端品牌的铺租已经突破了50元/平方米/每天，达到上海一流水平；同时，其写字楼的租金也有大幅度的攀升。

　　易城中国数据披露，2011年第三季度，上海国金中心写字楼租金报价为14元/平方米/天，较二季度上涨16.7%。而陆家嘴甲级写字楼平均租金报价为10.4元/平方米/天，浦东甲级写字楼平均租金报价9.9元/平方米/天，上海全市甲级写字楼平均租金报价10.5元/平方米/天。

　　尽管IFC租金偏高，但是冯秀炎认为，除了项目自身配备顶级设施外，新鸿基凭借擅长地铁上盖项目的丰富经验，使上海国金中心办公楼底层直接与轨道交通2号线陆家嘴站连通，还与规划中的轨道交通14号线陆家嘴站实现零换乘，交通优势十分明显。

　　“集团对国金中心办公楼的租赁情况充满信心。”针对早前该公司相关负责人关于办公楼部分每年可为集团贡献4亿人民币的表态，冯秀炎如是说。